商住用地分别评估商业和住宅用地价格的估价思路探讨

摘要：现有的土地估价理论中，土地估价基本估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等五大方法；但在实践工作中经常会因为一些特殊的评估要求，比如商住用地评估中，一些政府储备用地出让底价评估项目要求分别单独评估统一规划的商业和住宅用地的价格，如何在现有方法体系下实现这样的需求,对评估实践活动具有指导意义。本文探讨在此类需求下新的估价思路。

关键词：商住用地 分别评估 估价思路

1 探讨背景

土地估价行业是伴随土地使用制度改革而产生，到现在已有近二十年的历史。在这段历程中，土地估价行业的发展稳步前进，取得了较大的成果。同时，土地估价理论方法也建立了较为完善的估价方法体系。现有的土地估价理论中，基本估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等五大方法。

实际土地估价中，我们一般需要根据具体估价对象的实际情况与我们所收集和掌握的信息资料等，选择两种甚至两种以上的适宜估价方法对土地进行评估。虽然现在的估价方法体系已较为完善，但由于我们在平常实践工作中经常会因为一些特殊的评估要求碰到一些罕见的问题。在面对这些问题时，我们现有的估价理论方法体系总是会出现捉襟见肘的尴尬局面。所以我们估价人员在操作一些较为复杂的估价项目中面对那些罕见的问题时需要自己想出合理的办法予以解决。在现在这种估价体系尚未完全健全的实际情况下，为解决这些的问题，我们所有土地估价行业的同仁们需要相互探讨，想出科学的、合理的、可行的方法来将他们予以解决。

2 探讨对象及展开范围

例如在商住用地评估中，一般的评估要求只需要评估出待估宗地的综合价格，而在一些政府储备用地出让底价评估中会要求分别评估其中的商业用地和住宅用地的价格。此种评估要求与我们日常评估的评估要求所有不同，日常评估只需评估其综合价格，并不要求区分商业用地价格和住宅用地价格。然而该评估要求往往会因为各种实际条件的限制而导致运用平常的估价思路无法解决。为此，我们则需要探讨新的估价思路。本文为解决此问题提出笔者的个人意见，以供各位同仁探讨。

实际工作中，一般政府在评估待出让地块时会提供宗地的用地规划指标，同时商住用地具有房地产开发价值，所以可以采用剩余法。同时在如今房地产市场迅速发展的情况下，很多城市商业或住宅用地的交易市场发达，可比案例充分且比较容易寻找，可以采用市场法进行评估。对于收益还原法，一般单纯土地出租案例较少，可以通过房地总收益剥离房屋收益的方式求取地价，但由于此方法一般适用于建成区，对于未建成区，特别是对未来建筑形式无法确定的情况会导致收益无法确定，一般情况不予采用。成本法主要适用于土地市场不发达地区，在发达地区，土地取得成本差异较大，同时也因为市场发达，人们习惯于直接用市场法求取地价，忽视了对土地取得以及开发过程中的各项费用的研究，所以在发达地区，特别是发达地区的商住用地的地价评估中一般不采用成本法。基准地价法要求待估宗地所在城市在近期内有制定并公布当地基准地价及基准地价修正体系，并要求待估宗地位于基准地价覆盖范围内，但在实际中，很多城市的基准地价更新不及时，基准地价的基准日期与估价时点相差时间较长，基准地价难以反应估价时点时的宗地价格，同时很多城市也并未公布当地的基准地价修正体系，因此基准地价法也经常无法采用。而土地评估一般要求采取两种方法进行评估，所以商住用地的评估一般采用市场法和剩余法居多，本次探讨仅从选择市场法和剩余法评估土地价格的情况进行展开。

3 商住用地中分别评估商业用地和住宅用地价格估价思路分析

面对“商住用地中分别评估商业用地和住宅用地价格”这一问题时，可以从两条思路考虑。思路一是将宗地虚拟成两宗地，一宗单纯的商业用地和一宗单纯的住宅用地，分别对这两宗虚拟的宗地进行评估；思路二是首先按照常用的估价思路直接求取商住用地的综合价格，然后再按比例将综合价格分摊到商业用地和住宅用地上，分别求取商业用地和住宅用地价格。

操作思路如下：

思路一：将宗地虚拟成两宗地，一宗单纯的商业用地和一宗单纯的住宅用地，分别对这两宗虚拟的宗地进行评估。

通过将商住用地虚拟成商业用地和住宅用地后，我们解决问题的途径就瞬间明朗了，只需按照常用的估价思路分别评估一宗商业用地及一宗住宅用地即可。具体估价步骤如下：

1、采用剩余法分别对虚拟的商业用地和住宅用地进行评估

对于有详细规划指标的商住用地，采用剩余法分别求取商业用地和住宅用地价格的情况非常多见，只要根据待估宗地的用地规划指标分别区分商业用地和住宅用地的各项建筑规划指标，测算各自开发完成后的价值，再分别扣除各自开发过程中发生的成本、费用、税费及开发利润等之后即可计算出虚拟的商业用地和住宅用地的各自价格。

2、选取市场法评估虚拟的商业用地和住宅用地

根据对估价对象所在城市的同一供需圈的土地市场进行细致调查研究，积极寻找可比案例。对于待估宗地所在地区类似商业用地和住宅用地交易均较活跃，较易寻找可比案例的情况下，采用市场法分别求取虚拟后的商业用地和住宅用地的价格较为容易，只需按照常用的估价思路分别计算商业用地和住宅用地价格即能将问题予以解决。

但在我们实际估价工作中，有部分城市的住宅用地交易市场非常火热，而商业用地的交易市场则较为平静，商业用地交易不活跃，难以寻找可比案例。这种情况下，我们只能通过市场法求取其中住宅用地的价格，对于商业用地价格的求取，我们则需要另辟蹊径，通过其他合理方法求取。

3、商业用地交易不活跃的情况下运用其他合理方法求取商业用地价格

面对无法运用市场法求取虚拟后商业用地的情况下，我们只能展开思路运用其他方法来求取其价格。虽然政府储备用地出让底价评估项目一般为未建的空地评估，但是对于建筑规划条件明确，可以确定开发完成后的商业部分的建筑形式，能够详细确定开发完成后商业部分房地总收益的评估项目，可以采用投资组合技术和剩余技术剥离出商业用地收益，求取商业用地价格。具体过程为，先求取虚拟的商业用地开发完成后的房地总收益，通过房屋现值测算房屋纯收益，然后从房地总收益中扣除房屋收益求取土地纯收益，再通过收益还原法求取商业用地价格。所以此处求取商业用地的价格所运用的是剩余法和收益法的原理。

4、地价结果确定

分别分析上述两种方法求取的结果的合理性，采取适当的平均法对上述商业用地和住宅用地价格的计算结果分别进行综合即可将两宗虚拟土地的价格求取出来。

思路二：求取商住用地的综合价格，再按比例将综合价格分摊到商业用地和住宅用地上，分别求取商业用地和住宅用地的价格。

运用剩余法求取商住用地综合价格时运用的是常用的估价思路，没有什么异常的难点，此文不赘述。难点地方首先在求取商住用地综合价格时，如何采用市场法求取商业用地综合价格；其次是在求得商住用地的综合价格之后如何合理的将其分摊到商业用地和住宅用地上。对此两次难点解决方法如下：

1、求取商住用地综合价格时，如何采用市场法求取商业用地综合价格的解决方法

在评估宗地所在土地市场的商住用地成交案例充足的情况下，我们只需按照平常思路进行市场法测算即可。但是在实际工作中，我们会发现一般城市的土地的交易市场上，商住用地的成交案例并不多见，成交较为活跃的只是住宅用地。这种情况下，我们会困惑于找不到案例无法采用市场法对土地价格进行评估。但是，仔细分析土地市场上成交的住宅用地，很多住宅用地的建设规划指标中是含有一定比例配套商业的，所以对于这种情况，我们可以选取此类住宅用地作为案例求取商住用地价格，只需对其中的商业配比进行合理的修正即可。

2、求得商住用地的综合价格之后如何合理的将其分摊到商业用地和住宅用地上的解决方法

在现行的估计方法体系中，没有明确的方法介绍商住用地价格中商业用地和住宅用地价格的分摊，所以在采用剩余法和市场法求得商住用地综合价格之后，我们要采用何种合理的方法将其分摊到其中的商业用地和住宅用地上，这也是一个让我们头疼的问题。对此问题，认为可以采用以下两种方法解决。

（1）、按照开发价值扣除各自相应的开发成本后的剩余价值的贡献比例分摊

在剩余法中，我们可以求得开发完成后商业部分和住宅部分各自的开发价值，通过各自的开发价值扣除各自的开发成本后计算的商业部分和住宅部分的剩余价值，按照他们之间的剩余价值的比例，我们或许可以将商住用地的综合价格分摊到商业用地和住宅用地上。

（2）、通过研究待估宗地所在城市的地价水平，根据当地的商业用地和住宅

用地的平均价格比例分摊。

首先了解待估宗地所在城市的近几年的商业用地和住宅用地的交易情况，分别分析待估宗地所在片区近几年的商业用地和住宅用地的平均成交价格，其后计算该片区近几年商业用地和住宅用地的平均价格的比例关系，再根据此比例将商住用地综合价格分摊到商业用地和住宅用地上。

至此，我们可以将商住用地综合价格按上述比例分摊的方式分别求取商

业用地和住宅用地的价格。

4结语

本文阐述的两条评估思路仅为个人对估价工作中遇到的一些问题的看法，其中或有一些想法不太成熟，比如思路一中的运用投资组合技术和剩余技术剥离商业用地价格是否存在剩余法重复利用的问题，思路二中将综合用地的价格分摊到商业用地和住宅用地中所采用的比例是否得当等。所以本人希望通过此文抛砖引玉，望各位同仁能够建言献策，积极发表各自见解，解决我们日常估价工作中的一些困惑。