浅议土地估价方法与价值类型的对应关系

一、价值类型的分类及价值内涵

经济学意义上的价值是指使用价值和交换价值。使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用，交换价值是指一种商品同另一种商品交换的数量关系。资产评估所要评估的价值，属于交换价值的范畴。

价值类型是对评估结果的价值属性和特征的质的规定，是对价值内涵本质属性和特征的揭示，不同的价值类型，不仅在性质上是不同的，在数量上也有较大的差异。价值类型的选择是由评估目的、评估时的市场条件、以及评估对象本身的条件等决定的。评估方法的选择，应当与价值类型相匹配，并能够实现评估目的的要求。

《资产评估价值类型指导意见》第二条规定：本指导意见所称资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。第五条规定：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。第六条规定：市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。

市场价值是在评估基准日，资产在公开市场上最有可能合理得到的价格。是卖方可能合理获得的最佳价格和买方可能合理获得的最有利的价格。资产评估的市场条件是资产评估价值类型选择的重要组成部分，是决定价值类型和评估值的最重要的因素之一。

市场条件分为两大类 ：公开市场与非公开市场。公开市场与非公开市场的主要区别之一是市场参与数量，包括自愿的买方和卖方的数量。市场参与者众多是构成公开市场的基本条件；市场参与者极少或买方卖方数量极不对称则是非公开市场的重要特征。同时，一般的说，卖方参与者众多意味着市场上可用于出售的同类或类似产品数量的众多。这里强调的是市场价值类型的成立，以公开市场、充分竞争的市场条件存在为前提和基础，市场价值是充分竞争市场的产物；反过来说，如果没有一个充分竞争的市场存在，就无法估算其市场价值。

《城镇土地估价规程》中对土地使用权价格评估按照交易形式进行划分，主要有出让价格、转让价格、租赁价格及抵押价格等，出让价格又因出让方式不同分为协议出让价格、招标出让价格和拍卖出让价格。

《资产评估价值类型指导意见》中对价值类型的分类，是按照资产评估所面临的市场条件和评估对象自身的条件为标准进行划分，《城镇土地估价规程》中对价值类型的分类，是按照交易形式进行划分。

在目前的实际估价中，对出让、转让、抵押等目的的土地使用权估价，一般采用市场价值类型。但不论采用何种方式进行分类，对价值类型的界定是一回事，委估宗地在当地特定的市场条件下，采用具体的估价方法计算出的估价结果所包含和反映的地价内涵又是一回事，也就是说计算出的估价结果所反映的地价内涵与所定义的价值类型所包含的地价内涵是否一致？这是需要认真考虑的一个问题，在很多时候二者的差异是明显的。俗话说“鲤鱼跳龙门”，鲤鱼跳过的是龙门吗？

二、市场价值内涵与不同评估方法估价结果内涵的比较分析

《城镇土地估价规程》中规定的土地估价基本方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本法、基准地价系数修正法。这些不同的计算方法在特定的市场条件下计算出的估价结果所反映的地价内涵与市场价值类型的定义内涵存在何种差异？与评估目的所需要的价值内涵是否一致？本文对此进行一一对比分析。

（一）、市场比较法与市场价值

市场比较法需要的市场条件是：地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。其基本原理是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格。拥有大量的交易实例资料，是运用市场比较法估价的前提条件。修正包括交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正。

对选择的实际成交案例，应当为正常成交价格。正常成交价格形成条件有以下七个：（1）、公开市场，（2）、交易对象本身具备市场性，（3）、众多的买者和卖者，（4）、买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿，（5）、理性且自私的经济行为，（6）、买者和卖者都具有完全的信息，（7）、适当的期间完成交易。

市场比较法是按照上述条件选择可比案例进行各种因素修正后得到多个比准价格，然后采用平均数、中位数、众数等方法把多个比准价格综合成一个比准价格，作为市场法的测算结果。从这个计算方法上讲，市场比较法实际计算的是委估宗地在特定市场条件下可能实现的平均价格，这个价格内涵与市场价值类型最为接近。这个价格被称为市场现行平均价格或现行市价可能更能够简单、明了的反映其价格内涵，也更容易被委托方及其他报告使用人合理的理解和使用该评估结果。

（二）、收益还原法与市场价值

收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价格。土地未来地租的资本化是其基本原理。

其中：土地年纯收益=年租金收入―年总费用，土地租赁中的年总费用包括（1）、 土地使用税，（2）、土地管理费，（3）、土地维护费，（4）、其他费用。除土地出租外还有房地出租以及经营性企业、生产性企业中的土地年纯收益，其原理基本相同，都是从总收益中减去总费用后计算土地年纯收益。相同的是都是对土地未来客观纯收益的折现和累加。

采用收益法计算的结果，其直接内涵是对未来纯收益的折现和累加，是土地的未来年期广义地租的资本化，是收益现值。而市场价值是土地在现实条件下最合理最可能实现的价格，二者之间既有联系又有区别。购买价格是一次性支付的多年地租，这个一次性支付的数额既取决于租金收入水平，也受土地市场供求关系的影响，而后者可能比前者对市场交易价格的影响更大。

土地使用权市场价格的形成，受土地的效用、稀缺程度、需求的多少以及流动性等因素的影响，这些因素在收益法评估时至少是没有被完全考虑，且收益法是对未来几十年的收益进行折现，未来地租及资本化率均很难较为客观合理的确定，未来土地区域环境、区位的变化、宏观经济状况及未来房地产政策也都很难客观合理的确定。

在实际估价中，一般是对未来近三、五年的收益情况、风险等做出判断，然后假设其保持不变或以一定的比率变化，这种假设对未来的判断存在较大的不确定性，把这种计算结果与市场比较法计算的结果同样界定为市场价值，显然是忽略了市场比较法与收益还原法所计算的价值内涵的不同。在现实土地估价中，不是所有的报告使用人都能自行判断两者的不同，为了使报告使用人更好的理解和使用评估结果，至少应将这两种不同的价值内涵在名称上进行区别。

本文建议将收益法评估值按照其直接反映的价值内涵定义为收益现值或收益价格，以此与市场比较法计算的市场现行平均价格相区别。尤其是目前，采用收益法评估的房地产价格一般远低于市场售价，在以转让为目的评估中，采用收益法评估，笼统粗略的采用市场价值类型，容易使报告使用人误以为该结果就是目前的现行市场价格。如果以此低于市场价格的价格出售了房地产，一方面使土地使用权人遭受到不应有的损失，一方面也损害了评估公司的声誉，甚至引起报告使用人与评估公司的纠纷。

（三）、假设开发法与市场价值

假设开发法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格。其基本公式为：V＝A－(B＋C）式中：

V――待估土地的价格

A――总开发价值或开发完成后的不动产总价值

B――整个开发项目的开发成本

C――开发商合理利润

假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。由这个公式得出的估价结果，其直接价值内涵是购买该宗地的最高购买价格，超过这个价格购买土地使用权，则可能导致开发商不能获得正常开发利润甚至亏本，所以这个计算结果又被称为投资价值。

显然，最高购买价格与市场价值所定义的价值内涵有一定的差距，市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。在通常情况下，购买者一般不愿意按照最高价格进行购买，购买者的愿望是价格越低越好，出售者的愿望是价格越高越好，在市场供求关系平衡的情况下，一般会形成一个中间价格即平均价格，而非最高价格。

土地使用权市场价格的高低，取决于供求关系，当供大于求时，假设开发法计算的地价可能高于市场平均价格，当求大于供时，当市场对未来预期较高时，市场成交价格可能远远高于假设开发法计算的估价结果，甚至是面粉贵过面包，土地使用权价格高于市场上现行的房地产价格。当市场成交案例较少时，我们无法判断由假设开发法计算得出的最高投资价值是否属于在公开市场上最有可能合理得到的价格。因此，将假设开发法计算的结果界定为其直接反映的价值内涵，现行市场条件下的最高投资价值，可能更能反映其本质特征。

（四）、成本法与市场价值

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格。成本逼近法一般适用于新开发土地的价格评估，特别适用于土地市场狭小，土地成交实例不多，无法利用市场比较法进行估价时采用。同时，对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等具特殊性的土地估价项目也比较适用。

从成本法的适用范围来看，成本法的基本特征是平均成本加平均利润，市场上土地成交实例不多，意味着很难形成出售类似土地使用权的平均成本利润率及平均土地增值收益。这显然不符合市场价值的定义，市场价值类型的成立，以公开市场、充分竞争的市场条件存在为前提和基础。因此，在这种市场状况下将成本法计算出的价格称为市场价值则过于勉强，毫无疑问的将误导报告使用人合理的理解和使用估价报告。与其勉强的称为市场价值，不如按照其计算方法所反映的直接价值内涵——成本价值进行定义，以便保证估价结果的合理性。

（五）、基准地价系数修正法与市场价值

基准地价的计算主要有二种技术路线，在土地市场不发达，土地交易案例不多的城市，以土地定级为基础，土地收益（地租）为依据，市场交易资料为参考评估基准地价；在土地市场发达，土地交易案例多的城市，用土地条件划分均质地域（或以土地定级为基础），用市场交易价格等资料评估基准地价。

基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格。其基本公式如下：

土地价格=基准地价×(1±K)

基准地价系数修正法适用于已公布基准地价的城市的宗地地价评估。特别适用于土地出让底价、土地抵押价格、课税地价和国有企业兼并等行为中的土地资产评估。

基准地价因其来源的不同，所表现的价值内涵也有所不同，因此在使用该方法前，因了解基准地价所包含价值含义，参照对市场比较法、收益还原法计算结果的界定定义其价值内涵。

三、价值类型的定义与估价报告的有用性

评估有什么用？为什么要评估？这是一个具体的评估项目所必需面对的首要问题。

《资产评估准则——基本准则》第二条规定：本准则所称资产评估，是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

为什么要评估？

因为社会经济行为需要评估为其提供参考（或鉴定）价值。例如以交易为目的的土地使用权评估，交易各方需要通过评估了解该宗地在目前市场上的合理售价是多少？以便双方在此基础上确定合理的实际交易价格。因此，对该宗地的评估就必须紧紧围绕着这个评估目的，为交易各方提供有用的价格参考信息。

土地使用权价值评估是一个有实际参考意义的具体项目评估，不是理论探讨，其假设条件也就不宜过于理想化而脱离实际存在的市场条件。在理想化的市场假设条件下的评估，脱离了实际存在的市场条件，其评估值及其价值分析也就与现实有较大的差距，评估报告的实用性也就不可避免的下降了。

对于以交易为目的的土地使用权评估，如果因市场条件的限制无法估算其市场合理价格——市场现行平均价格，而收益法、假设开发法、成本法等方法在目前市场条件下往往不能合理的反映市场价值的内涵，本文建议按照市场法、收益法、假设开发法、成本法所能计算反映的实际价值内涵进行定义，使实际估价结果所包含的价值内涵与所界定的价值内涵保持一致。使报告使用人能够合理的理解和使用评估报告，至少是不要误导报告使用人。

市场比较法计算结果——市场现行平均价格或现行市价。市场现行平均价格或现行市价是在特定市场条件下可能实现的平均价格。

收益还原法法计算结果——收益现值或收益价格。收益现值或收益价格是对未来纯收益的折现和累加，是土地的未来年期广义地租的资本化，是对未来收益折算到评估基准日的价值。

假设开发法计算结果——投资价值。投资价值是指购买该宗地进行开发的最高购买价格。

成本逼近法计算结果——成本价值。成本价值是指在评估基准日开发同样（或类似）土地所必须支付的合理费用和平均利润及增值收益。

对以转让为目的的经济行为，有关各方最希望了解的是该宗地目前最可能的售价是多少，不论市场是否低估了该宗地的价值或市场泡沫较大，高估了该宗地的价值，市场平均售价对报告使用人确定实际交易价格都具有直接的意义，因此应当首选市场比较法。

在选用假设开发法时计算出的是购买该宗地进行开发的最高购买价格，这个价值内涵显然对房地产开发商确定购买该宗地的价格具有一定的指导意义，这个价值内涵有助于购买方确定合理的买价甚至决定是否投资。在选用收益还原法时计算出的是对未来纯收益的折现和累加，是对未来多年租金的“一次性批发出售”，这个价值内涵有助于交易双方决定购买价格是否合算。选用成本法时计算出的是成本价值，土地属于稀缺资源，是不可复制资产，从长期来看，市场售价不可能长期低于成本价值，成本价值被视为最低售价是比较合理的。

总而言之，估价报告应有实际使用价值，即对实际的经济行为有实际和具体的指导意义，为参加交易各方尽可能多的提供切实有用的价值参考信息，并且应当简单明了、通俗易懂，为报告使用人能够合理的理解和使用估价报告提供有利条件。