居住、办公、商业三种用途土地容积率对楼面地价的影响程度分析

容积率(FAR)是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积(Sc)与规划建设用地面积(SL)之比

(FAR=Sc/SL)，是个无量纲指标，明确，便于控制。它具备以下特性：

●受规划控制影响明显：一般情况下，某一区域或特定地块均有容积率上限指标控制，如根据规划相关文件，上海市内环以内住宅的容积率上限为 2．5。

●与其他指标关联性强：容积率与建筑密度、建筑层数、总高度、绿地率、建筑覆盖率等指标相互关联，组成完整的地块经济技术控制指标体系。但一般情况下，相同用途的地块之间建筑覆盖率等其他指标相差不大，因此，容积率是重要的价格修正因素。

●利益倾向的多元博弈：开发商从利润角度出发，倾向追求提高容积率；政府一方面希望适度提高容积率来获取更大的土地收益和提高招商引资的吸引力，另一方面考虑到城市的可持续发展，又要考虑规划部门的意见，对容积率进行适当降低和控制。

在合理的空间环境条件下，容积率越大，建设开发强度越大，土地利用率越高，土地价格越高，但这种增加呈一种递减的规律。反映在楼面地价上，一般情况下，容积率越大，楼面地价越小。但由于地价形成机制的复杂性，这种规律在不同用途、不同区域间又存在着复杂的变化。

一、不同用途土地容积率特性概述

商业用地由于容积率的变化在很大程度上体现为楼层的变化，商业物业楼层价格差异非常明显，其体现在楼面地价上的差异也较明显；

居住用地当容积率在特定范围内(如对应多层物业与别墅物业时)，由于物业类型的稀缺性引致的土地价值增值明显，其楼面地价的差异也较大；

办公用地则是在容积率上升到达一定的程度 (对应超高层办公物业)后，鉴于办公物业的标识性特性，引致单位建筑面积地价的超额增值，楼面地价不降反升；

工业用途的土地在许多情况下(一般在市中心之外)没有容积率的限制，即使有，对地价的影响也甚小，其地价的差异更多的是由产业集聚度、产业导向、区域配套情况、政策引导等其他因素导致的。

另根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发 [2008]3号)第八条“对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。”容积率不作为影响工业用地地价的主要因素。因此工业容积率修正不纳入本次的研究范围。

所以，本文研究提供居住、办公、商业三种用途土地容积率对楼面地价的影响分析。

二、研究方法

在实际工作中，常用的研究容积率与楼面地价之间的函数关系的方法有三种：

(1)德尔菲法：也称专家打分法。即通过专家的经验判断来确定容积率对楼面地价的影响幅度；

(2)复合系数法：基于容积率影响地价的作用规律和机制，利用收益机制下的变化系数乘以市场供求机制下的分配系数来确定容积率对楼面地价的影响系数；

(3)样点分析法：通过对样点地价的统计分析，确定容积率与楼面地价之间的函数关系。

德尔菲法依赖于专家的经验判断，更适合于定性的分析，在定量分析上，尤其是作用机制很复杂的容积率与楼面地价的定量关系分析上，可靠性存在一定的欠缺。

复合系数法计算比较简单，但应用的关键是确定分配系数即土地所有者和土地使用者应占的土地收益的比例。分配系数主要是受市场供求关系制约，由于房地产市场的供求关系复杂，很难定量描述，所以要准确地确定分配系数并非易事，因此，此种方法不宜广泛应用。

样点分析法有以下特点：①可以进行用途分析，很好地反映容积率对楼面地价的影响规律；②可以通过回归方程找到容积率对样点地价的影响规律，弥补样点地价选取的不充分性；③可以求出每一容积率下的地价，进而求出每一容积率下的修正系数，使研究成果更具有实用性；④可以同时采用几种不同的回归方程进行试算，然后作一系列的检验选取相关性最大的回归方程，这样可以消除主观因素对选择方程的影响。

通过上述比较可见，样点分析法实用性比较强，能较好地反映容积率对地价的影响作用。因此本次研究采用样点分析法。

值得注意的是，采用样点分析法的难点在于：如何剔除其他因素的影响，确保楼面地价的差异都是由容积率的不同而引致的。当然绝对的剔除是不可能的，在本次研究中，我们在上海市行政区域范围内选取样点，主要是结合环线位置、物业品质等的分类，尽可能地剔除其他因素的影响，从而保证研究成果的相对合理性。

下面以居住为例阐述研究过程和初步成果。

三、居住用途容积率对楼面地价的影响研究

1、调查并获取大量原始样点数据

本次研究的样本范围为上海市。原始样点数据以住宅成交信息为主，住宅挂牌信息、居住用地公开招拍挂成交信息为补充。

获取的有效居住样本数据共计1193个。

有效样本数据的要求包括：

(1)以1个居住区或独立的宗地为1个样本；

(2)能获取容积率数据；

(3)能获取相关价格信息(房价或地价)。

(4)以居住区为样本的，通过该居住区大量的成交和挂牌信息，剔除非正常因素，参考评估的方式确定该居住区的房地产均价。

2、将原始样点数据处理成可用格式

(1)将地价统一转换成楼面地价；

(2)将获取房价信息的样本点通过剩余法测算出对应的宗地楼面地价；

(3)将楼面地价修正到统一的价格内涵和时点。

这样就获取了1193对容积率和楼面地价的数据。

3、初步统计模拟和规律判断。

通过初步的统计模拟，发现容积率与楼面地价的关系基本分为三个区间：

第一区间：0．1-1该容积率段的物业多为别墅和多层楼盘，随着容积率的变小，楼面地价激增，这与别墅物业的稀缺性引发的土地增值紧密相关；

第二区间：1-2．5该容积率段的物业为多层、小高层和高层，随着容积率增加，楼面地价减小，但变化幅度不大；

第三区间：2．5以上该容积率段的物业集中在高层，正常情况下，容积率的增加表现为楼层的增加。随着容积率的增加，楼面地价减小的幅度很小。

4、分段细化研究。

(1)容积率在0．1-1之间。

容积率在在0．1—1之间的原始数据主要集中在外环外数据段，共有78条数据，经过筛选，将相对均质土地区域内的样点筛选出来，并进行异常点的剔除，采用42条数据，将这42条数据的容积率分区段取平均容积率，并得到对应的平均楼面地价，制作散点图，得到该区间容积率和楼面地价的拟合曲线如下：

(2)容积率在1-2．5之间。

容积率在1-2．5之间的原始数据主要集中在内中环间数据段，共有193条数据，经过筛选，将相对均质土地区域内的样点筛选出来，并进行异常点的剔除，采用134条数据，将这134条数据的容积率分区段取平均容积率，并得到对应的平均楼面地价，制作散点图，得到该区间容积率和楼面地价的拟合曲线如下：

(3)容积率在2．5以上

容积率在在2．5以上的原始数据大量集中在内环内数据段，共有318条数据，经过筛选，将相对均质土地区域内的样点筛选出来，并进行异常点的剔除，采用133条数据，将这133条数据的容积率分区段取平均容积率，并得到对应的平均楼面地价，制作散点图，得到该区间容积率和楼面地价的拟合曲线如下：

四、研究成果的应用方向

1、分析楼面地价的差异参考

在实务操作中，经常会有客户疑惑为什么同区域同一用途的土地楼面价有较明显的不同。除具体位置、临街条件等差异外，土地利用条件中重要的参数之一：容积率差异的影响不可忽视。本研究成果提供的容积率与楼面地价之间的函数关系可作为一个侧面参考。

此外，根据2006年8月1日起实施的《协议出让国有土地使用权规范》(试行)，超规划建筑面积补地价适用“出让土地改变土地使用条件的处理”。

应当补缴的土地出让金额＝批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格－批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格

在评估工作上，则表现为“双评估”。即分别出具新土地使用条件下的地价和原土地使用条件下的地价，以差额作为补缴金额。

有客户认为，可直接评估一个楼面地价，补缴的土地出让金额＝评估楼面地价×超出的建筑面积。这种认识其实就是忽略了容积率差异对楼面地价的影响。因为土地面积不变的前提下超建筑面积，其实质即为容积率增加。当容积率增加幅度较大时，楼面地价的差异还是比较明显的，尤其是对商业用途。所以，理解了容积率对楼面地价的影响，也就理解了相关文件作出“双评估”要求的必要性。

2、编制容积率修正体系

在土地评估实务中，市场比较法和基准地价修正法经常都会遇到需要进行容积率修正的问题：包括将可比案例修正到委估案例的容积率条件，或将基准地价级别平均容积率修正到委估案例的容积率条件。发布一套合理的、可操作的容积率修正体系是非常必要的。

在本研究成果的基础上，可便捷地编制出一套容积率修正体系。

以居住用途容积率在1-2．5之间为例。在得到该区段容积率与楼面地价的函数关系：y＝527．87×2－2708．2x＋10103的基础上，插值该区间其他容积率对应的楼面地价，如果以容积率为2．5时的楼面地价为基准，其他容积率对应的楼面地价与之的对应关系得出修正系数与容积率之间的函数关系：

即以容积率2．5为基准时，1-2．5之间的容积率修正系数可通过公式

y＝0．0796x2－0．4084x＋1．5234计算得出。

其他容积率段、其他土地用途以及其他基准容积率条件下的修正体系可同理得出。