房屋和土地征收常见问题

1、房屋征收的法律依据是什么？

　　国有土地上房屋征收，主要依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等。集体土地上房屋征收，主要依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》。

2、土地征收的法律依据是什么？

　　土地征收是指将政府将集体土地按照法定的程序征收为国有土地。土地征收，主要依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》。

3、国有土地上房屋征收与集体土地上房屋征收的主要区别是什么？

　　国有土地上房屋征收与集体土地上房屋征收的区别主要集中在五个方面：法律依据不同;征收程序不同;补偿标准不同;执行程序不同;争议解决途径不同。

4、房屋征收应当遵守哪些程序？

　　国有土地上房屋征收，应当遵守征收补偿方案征求意见、征收决定、评估、补偿决定等主要程序。集体土地上房屋征收，应遵守批准征收、征地公告、征地补偿安置方案公告、签订补偿协议等主要程序。

5、房屋征收和房屋征收补偿协议的法律性质是什么？

　　房屋征收是一种行政行为，对房屋征收行为不服的，可以申请行政复议或者提起行政诉讼。房屋征收补偿协议是一种特殊的民事合同，签订房屋征收补偿协议之后反悔的，可以起诉至人民法院要求变更或者撤销该协议，或者请求法院确认该协议无效。

6、政府公告和政府公文中常见的“征地”和收回国有使用权有无区别？

　　征地，严格意义上，是指将集体土地征收为国有土地的过程，是一种土地征收行为。征地不同于收回国有土地使用权的行为。征地的结果是土地的所有权发生变更;收回国有土地使用权不涉及土地所有权的变更，只涉及土地使用权的变更。

7、集体土地上房屋补偿是否必须低于国有土地上房屋补偿？

　　这个说法没有法律依据。集体土地所有权归属于集体经济组织;集体土地上房屋所有权人，一般是集体经济组织成员。因此，集体土地上房屋所有权人，对房屋依附的土地不仅享有使用权，也享有某些所有权的权能。集体土地上房屋所有权人对土地使用没有年限的限制，而国有土地上房屋所有权人对土地使用权一般有使用年限的限制。

8、集体土地使用权补偿是否必须低于国有土地使用权补偿？

　　这个说法不准确，也没有法律依据。实践中也常有相反的案例发生。

9、国有划拨土地使用权补偿是否必须低于国有出让土地使用权？

　　这个说法没有法律依据，实践中国有划拨土地使用权补偿不低于国有出让土地使用权补偿的案例也不鲜见。

10、被征收人在房屋征收时除了获取房屋补偿是否还可以取得土地使用权补偿？

　　在房屋征收中，被征收人获取房屋补偿的同时，还可以依法取得土地使用权补偿。主要法律依据：《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等。另外，《国有土地上房屋征收与补偿条例》并未限制被征收人取得土地使用权补偿的权利。

11、房屋征收涉及提前收回出让国有土地使用权的应如何支付土地使用权补偿？

　　房屋被征收的，出让的国有土地使用权同时收回。原土地使用权人有权取得剩余年限的土地出让金，同时可以依法要求按照收回时的土地市场价值予以补偿。

12、房屋征收和土地征收的补偿争议如何解决?

　　国有土地上房屋征收补偿争议，由政府作出补偿决定;被征收人对补偿决定不服的，可以在法定期限之内申请行政复议或者提起行政诉讼。集体土地上房屋征收补偿争议或者土地征收补偿争议，可申请行政协调，对协调不服的可申请行政裁决;对裁决不服的可申请行政复议或者提起行政诉讼。

1.征地的原则

　　1.1 国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定的授权和程序对农民集体所有的土地实行征收或征用，并给予补偿。

　　1.2 征收征用土地的，按照被征土地的原用途给予补偿。

　　1.3 征收征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。

　　2.征地补偿安置的具体规定：

　　由于我国城市土地实行国家所有，农村土地实行集体所有，因此，城市化过程中对土地的需求必然要通过行政机关对农村集体所有土地的征收征用来满足。因此，不仅要了解国家的有关规定，还要注意研究当地的具体规定。

　　3. 征地补偿安置的工作程序

　　3.1 在征地依法报批前，县级土地管理部门应当将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和植物，征地时不予补偿。

　　3.2 县级以上建设用地管理部门应当对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。

　　3.3 征地依法批准后，县级以上土地管理部门应当按照《征用土地公告办法》规定公告征地批准事项。除涉及国家保密规定等特殊情况外，征地批准事项应当网上公告。

　　3.4 县级以上土地管理部门应当根据征收土地的批准文件，在征地公告之日起45日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿安置方案(含征地拆迁房屋补偿安置标准)，报当地人民政府审查同意后，按照《征用土地公告办法》规定公告。被征地农村集体经济组织和农户提出申请听证的，土地管理部门应当按照《国土资源听证》规定的程序和有关要求组织听证。

　　3.5 征地补偿安置方案批准后，当地人民政府应组织县级土地管理部门或委托有关单位与被征地单位协商签订征地补偿安置协议。

　　单独选址项目和分批次项目的征地补偿安置费用，应当根据市、县人民政府的征地补偿安置方案支付，未按期全额支付的，不得核发建设用地批准书，也不得使用土地。

　　3.6 征地中拆迁房屋补偿安置的实施程序，按照各省市的有关规定执行。征地拆迁房屋的补偿安置需要估价的，也应按照《房地产估价规范》进行。