影响土地价格的特殊因素分析

根据《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)（以下简称《规程》），城市土地价格的影响因素主要有以下三大类：一般因素、区域因素、个别因素，本次笔者仅对个别因素进行分析。个别因素是指与宗地直接有关的自然条件、市政设施条件、宗地面积、形状、长度、宽度、地质条件、使用限制和宗地位置等。随着社会的发展，经济活动的日益频繁，房地产开发产品的多样化，成都市土地市场出现越来越多的“个性化”土地，如，土地用途不再是单纯的商业或是住宅（有可能是商业用地兼容≤20%住宅用地，亦或是商业用地兼容≤50%住宅用地）、对建成后的物业是否可以办理分割产权进行限制等。这对评估机构提出了更高的要求，修正体系不应局限于《规程》的相关规定，只要在不违反《规程》的前提下应该根据实际情况有所创新。本文中笔者将结合成都市的土地成交案例对影响土地价格的特殊因素进行简要的分析。

一、商住兼容比

一般情况下，在城市的非中心繁华区域、其他规划指标相近的条件下，纯商业用地的价格低于商业兼容住宅用地的价格。

上表中所列的三宗土地成交于2013年8月19日，位于同一供需圈，距离相隔较近，案例1、2均为纯商业用地，各项规划指标相当，故其成交价格接近。案例3除用地性质为“商业服务设施用地兼容二类住宅用地”外，其余指标均与案例1、2相当，但案例3的成交价远远高于案例1、2。

按照大家的惯性思维都会认为商业用房售价高，理应商业用地价格更贵，但是为什么会出现上述现象呢？笔者归纳总结了以下几个原因：

1、在城市的非中心繁华区域，一个纯商业项目，商业氛围的培育时间长，销售周期及资金回笼周期长导致销售成本、资金成本高于住宅项目，开发商为了营造商业氛围进行的一系列营销活动也会增大销售成本，如低租金引进主力店、制定免租期、售后高价返租等。如若是一个商业兼容住宅项目，商业可以靠住宅入住后拉升人气，同时住宅项目销售周期短，有利于资金的快速回笼，降低开发商的资金压力。

2、与第1点相关的则是，在纯商业项目中开发商承受了高投资风险必然要求得到高回报，这就压缩了土地的价格空间。

3、商业项目在层高、开间、承重等方面的要求远远高于住宅项目，导致建安成本的增加，从而也压缩了土地的价格空间。

二、产权不可分割

近两年，我们在收集整理土地成交案例时，发现一些土地拍卖（挂牌）公告中写明“商业用地（产权不可分割）”，这说明该宗地及以后建成的地上建筑物如需转让或销售，只能整体转让或销售。整体销售体量大，销售单价一般会低于分割销售单价，因此有该限制条件的土地成交价会更低，通俗一点讲就是批发与零售的关系。

三、宗地形状

众所周知，宗地形状影响建设项目的布局规划，因此在土地评估的现场查勘中一定要结合宗地图确定估价对象的形状。估价对象的形状我们能通过宗地图及现场查勘确定，但是由于各种条件的限制，估价人员往往不易获得案例的宗地形状，给估价工作带来了困难。值得庆幸的是，随着政府网站的不断完善，我们现在已经能够从政府网站上查询到一些案例的宗地形状及其对成交价的影响。

由上图，宗地1、2位于统一供需圈，两者容积率、建筑密度、建筑限高等规划指标相当，且宗地1的用地性质为 “商业用地（产权不可分割）”，由前述，该项限制条件对土地价格有减值影响，但就是在该限制条件下，宗地1的成交价远远高于宗地2，足以证明宗地形状对土地价格的影响。

四、土地成交时的附带条件

为什么估价规范要求我们在评估时要收集土地出让合同？因为合同里不仅记载该宗地位置、面积、规划指标、成交价格等，还记载了该宗地在成交时，土地出让方和受让方之间约定其他事项。因涉及客户信息，笔者仅对平时评估中收集到的信息进行归纳整理，不列举具体项目。如受让方低于市场价拿地，但承诺将投入不少于一定金额的资金用于修建公共服务设施并无偿交由政府。换个理解方式就是该宗土地的市场价格等于受让方拿地价加修建公共服务设施所需的资金。如果估价人员在评估时没有收集到该信息，按照市场价进行评估，那么针对这个项目就高评了，因为该宗地在涉及变现的时候，其成交价只能是正常的市场价格减去修建公共服务设施所需的资金。换言之，我们在评估该宗地的价格时也必须在正常市场价格的基础上扣除修建公共服务设施所需的成本。

总结：

综上所述，在土地评估实务中应注意以下几点：

1、在运用市场比较法时，应在现有的修正体系中加入这些特殊因素，如商住兼容比、产权是否可以分割等。

2、明确估价对象及案例的宗地形状，虽然现阶段不易获得案例的宗地形状，但是作为一名合格的土地估价师，这是我们不可推卸的责任。

3、收集土地出让合同及相关资料并仔细阅读，详细了解估价对象及其开发项目的背景信息。